El derecho de los propietarios a realizar por su cuenta las obras necesarias en elementos comunes para acabar con sus humedades.
Con amparo el art. 395 CC, en un proindiviso común, cualquier propietario puede obligar a los demás a costear las obras necesarias que haya tenido que asumir. En Propiedad Horizontal, sin embargo, un comunero tiene expresamente prohibido hacer obras en elementos comunes (art. 7.1 LPH) y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
Por tanto, sólo en el caso de que, advertido el administrador, la comunidad se niegue a hacer esas reparaciones o demore las obras, a pesar de ser necesarias y urgentes, podría el copropietario adoptar la iniciativa de ejecutar los arreglos pertinentes para después exigir el reembolso de los costes.
Este es un supuesto al que se enfrentan con frecuencia los propietarios de locales y viviendas en plantas bajas. Cuando hay problemas de humedades que sólo afectan a unos pocos, el resto de los vecinos tiende a esquivar insolidariamente las ejecución de esas obras necesarias. Entretanto, los perjudicados sufren en su inmueble humedades por capilaridad que restringen la habitabilidad o usabilidad de su propiedad.
Sobre el derecho de reembolso a un propietario que tiene que costear obras en elementos comunes, la STS de 2 de febrero de 2016 (Ponente: Sr. O’ CALLAGHAN MUÑOZ; rec. núm.; 2904/2013), establece como doctrina lo siguiente:
“Procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes.”
Detengámonos en la frase subrayada en esa proclama doctrinal: “No quedará exonerada (aunque faltase el requerimiento, se entiende) si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes”. Es muy importante recordar que nuestro Ordenamiento Jurídico hace un esfuerzo casi obsesivo por imponer a los titulares de inmuebles (y, por tanto, también a las Comunidades) la obligación, no ya de repararlos sino, de conservarlos, anticipándose a su degradación y la generación de daños a terceros. Ello por cuanto, para convivir en sociedad, es preciso que cada cual se responsabilice de lo que es suyo y procure evitar los riesgos previsibles a los demás derivados de sus propiedades. Hablamos de responsabilidad objetiva y del principio inmissio in alienum. Existe una obligación de adelantarse al daño.
Así, aparecido el daño, que no debió siquiera producirse si la Comunidad hubiese cumplido con sus obligaciones de preservación de los elementos comunes, la negligencia se convierte automáticamente en dolo, pues seguir permitiendo las consecuencias dañosas de la omisión del deber legal de conservar el inmueble se traduce en la producción directa y consciente de daños al perjudicado. Por tanto, a la hora de interpretar la doctrina del Supremo, hemos de entender que hay pasividad de la Comunidad cuando, conocido el daño derivado de la omisión del deber de realizar obras necesarias, no decide acometerlas de inmediato, optando en su lugar (en perjuicio del propietario que sufre las humedades) por posponer la decisión. La Comunidad no puede apelar a un supuesto derecho de análisis de las humedades, elección de presupuestos y aprovisionamiento acomodado de fondos. No puede, porque la simple omisión del deber de mantener el edificio es ya un incumplimiento de la Ley (culpa, negligencia o morosidad (arts. 1101, 1103, 1104 y 1107 párrafo primero CC). La obligación de reparar lo que no debió si quiera estropearse es inexcusable e inaplazable; máxime cuando hay un perjudicado soportando en su propiedad humedades insalubres. La conducta de la Comunidad pasa al ámbito de los arts. 1102 y 1107 párrafo 2º CC.
Ante ello, el perjudicado queda automáticamente legitimado para reparar por su cuenta, haya hecho o no un requerimiento formal al administrador, pues está en juego su derecho de usar dignamente la propiedad o de sacarle un rendimiento económico. Si la comunidad no reembolsase el importe, se estaría dando un supuesto de enriquecimiento injusto. Debe responder plenamente la Comunidad del gasto soportado por ese copropietario, forzado a suplir a la perezosa comunidad en su obligación de reparar los elementos comunes.
