Humedades por capilaridad en una comunidad: ¿Quién paga y se encarga de repararlas?
Las humedades por capilaridad son un problema bastante común, sobre todo en edificios antiguos, y pueden afectar gravemente a la comunidad de vecinos, ya que se tiene un menor control de los muros y paredes de plantas bajas y sótanos.
La intención de este post es explicar qué son las humedades por capilaridad y cómo se pueden solucionar dependiendo de la causa que las origine. También queremos dejar claro quién es el responsable de este tipo de humedades en la comunidad de vecinos y cuáles son las obligaciones por ley de los propietarios.
¿Qué son las Humedades por Capilaridad?
Las humedades por capilaridad se producen cuando el agua que se encuentra en el subsuelo va subiendo a través de los materiales porosos de los cimientos y muros del edificio. Concretamente, en una comunidad de vecinos este problema puede ser mucho más grave, ya que se comparten estructuras de soporte y paredes comunes.
Se trata de un problema bastante serio que debe tratarse de manera inmediata para preservar tanto la salud del edifico como de las personas que habitan en él.
Causas frecuentes por las que aparece la humedad por capilaridad
Las humedades por capilaridad afectan enormemente a los bajos y pisos bajos de las comunidades de vecinos. Estas son las razones más frecuentes por las que suelen aparecer:
- El tipo de material con el que ha sido construido el edificio hace que el agua pase y vaya subiendo por los muros y cimientos. El ladrillo, mortero o piedras naturales son bastante porosos y ayudan a que las humedades por capilaridad se extiendan.
- La mala impermeabilización de los cimientos y paredes del edificio hace que sean más susceptibles de absorber el agua del subsuelo.
- Un mal drenaje alrededor del edificio también puede favorecer a que el agua se acumule cerca de los cimientos, aumentando la presión hidrostática y haciendo que aparezcan humedades.
- Las grietas y fisuras en la estructura del edificio facilitan la entrada del agua y hace que sea más fácil que esta ascienda por los materiales porosos.
- La falta de ventilación en los espacios interiores también favorece la aparición de humedades.
¿Quién es responsable de las humedades en una comunidad de vecinos?
La respuesta a esta pregunta puede depender de numerosos factores, ya que aquí entran en juego el origen de las humedades, el estado en el que se encuentra el edificio, el contrato de alquiler y el régimen de propiedad. Por norma general, pueden darse varias situaciones que os detallamos a continuación:
- Si el problema de la humedad viene por una causa externa al edificio, el responsable será la persona titular del elemento que ha causado el daño. En este caso, puede ser el ayuntamiento, el propietario del terreno o el vecino.
- Si, por el contrario, las humedades surgen por una falta de mantenimiento o de reparación en nuestro edificio, el responsable será la propia comunidad de propietarios que deberá pagar los gastos de la obra y después reclamar al seguro o al constructor.
- Si las humedades se deben a una causa interna al piso o local bajo, en este caso el propietario o inquilino del mismo será el máximo responsable, según lo que se haya estimado en el contrato de compraventa o alquiler.
¿Qué obligaciones tienen los propietarios según la ley?
Los propietarios tienen una serie de obligaciones por ley respecto a las humedades por capilaridad. Aunque la legislación varía dependiendo del país, en España esta regido por la ley de propiedad horizontal y las normativas locales sobre conservación y mantenimiento de inmuebles. A continuación, os mostramos las obligaciones más habituales que tienen los propietarios:
Mantenimiento y conservación de elementos comunes
Los propietarios están obligados a mantener y conservar los elementos comunes el edificio, tales como muros, cimientos o estructuras.
Ejecución de obras de reparación
En caso de que se detecten humedades por capilaridad, la comunidad de propietarios debe realizar obras que reparen los desperfectos provocados por este problema.
Contribución económica
Los propietarios están obligados a contribuir económicamente a la reparación de los problemas causados por las humedades por capilaridad en las zonas comunes.
Informar de problemas
El deber de informar a la comunidad o al administrador de fincas sobre humedades en zonas comunes es otra de las obligaciones que deben tener en los propietarios.
Permitir el acceso para reparaciones
También deben permitir el acceso a la propiedad para que se hagan las reparaciones necesarias en los elementos afectados por humedades.
Cumplimiento de normativas locales
Los propietarios deben comprobar que las intervenciones que se hagan en el edificio para resolver el problema de las humedades cumplan con las normativas locales.
Soluciones a las Humedades por Capilaridad
A la hora de poner solución al problema de las humedades por capilaridad hay que tener en cuenta la gravedad o extensión del mismo. A continuación, os explicamos qué se puede hacer para acabar con ellas de la manera más eficaz:
- Impermeabilizar los muros: es necesario que muros y cimientos cuenten con materiales resistentes al agua, tales como pinturas, morteros o láminas asfálticas.
- Sistemas de ventilación forzada o natural: es conveniente instalar estos sistemas para que el aire circule correctamente y elimine las humedades.
- Dispositivos electrónicos: el uso de estos aparatos que emiten ondas electromagnéticas impide que el agua ascienda por los muros, evitando así las humedades por capilaridad.
- Resinas hidrófugas: rellenar los poros y fisuras de los materiales con estas resinas hace que se creen barreras impermeables dificultando así que aparezcan las humedades.
- Sustituir revestimientos: cambiar los revestimientos afectados por otros más resistentes a los ambientes húmedos es también una buena solución. Los más utilizados son las cerámicas, los vinilos y el pladur.
