El administrador no tiene que alinearse con el diagnóstico del seguro de comunidad.
Cuando un vecino comunica un problema de humedades, el primer paso que se da siempre es abrir un parte de siniestro. Si la aseguradora da cobertura, lo normal es que en cuestión de días o semanas esté todo solucionado, limitándose la tarea del administrador a hacer un seguimiento del expediente.
Pero no todas las incidencias las resuelve el seguro. En particular, las Compañías atienden los problemas en el agua canalizada (tuberías, bajantes), siempre que no estén deterioradas por una ausencia manifiesta de mantenimiento; y rehúsan los problemas de filtraciones de agua (cubiertas y azoteas, fachadas y capilaridad del subsuelo), salvo que se trate de daños súbitos e imprevistos a causa de lluvias torrenciales. Tampoco cubren las humedades imputables a terceros, como un contratista que hizo obras en la finca, o un propietario de planta ático que no limpia el sumidero.
La Comunidad será responsable de ejecutar los trabajos necesarios para que cesen las inmisiones, cuando le toque. Pero, si no hay cobertura, se suele producir un desconcierto que demora incomprensiblemente la solución. El Administrador, que debería conocer el contenido de la póliza y la dinámica de las aseguradoras, tendría que pedir presupuestos de reparación cuando se trate de humedades por filtraciones o capilaridad u otros supuestos excluidos, para llevar a cabo las obras necesarias cuanto antes.
Por otro lado, tenga o no cobertura el siniestro, la aseguradora tendrá que asumir después por RC la indemnización de los daños, una vez acreditado que se solventó el problema. Por eso, hay una tendencia interesada de las aseguradoras a sostener que las humedades no son responsabilidad de la Comunidad. Entonces, el Administrador se alinea con el criterio del perito del seguro y el asunto queda sin resolver, conminando al perjudicado a reclamar judicialmente las reparaciones de esas humedades y los daños y perjuicios. Si en el pleito queda confirmada la responsabilidad de la Comunidad, desautorizando al perito del seguro, el Administrador puede quedar señalado por haberse limitado a validar el interesado y erróneo diagnóstico del seguro.
No podemos olvidar que los vecinos perjudicados pagan con su recibo de comunidad una parte de los honorarios del Administrador y una parte de la prima del seguro de la finca. Son clientes. En su mala experiencia, derivada de un siniestro mal resuelto, se verán reflejados el resto de propietarios, corriendo peligro la renovación del seguro y del propio Administrador.
Sugerimos, por tanto, que el Administrador empatice con el problema de sus administrados y que profundice en los siniestros rehusados. La opinión pericial puede ser una base razonable para posicionarse, pero hay que exigir a la Compañía, y a sus peritos y reparadores, diagnósticos claros y motivados, y si es necesario presentar quejas al Defensor del Asegurado y advertir la baja de la póliza, hasta conseguir una respuesta adecuada. La aseguradora es un proveedor de la Comunidad y, sin embargo, caemos en el error de darle todo el crédito a sus, a veces, inconsistentes informes, en lugar de implicarnos en la defensa de los intereses de nuestros propios clientes.
No todas las Compañías son igual de serias y muchas tienen la premisa de evitar incurrir en gastos o demorarlos todo lo posible. En las redes de colaboradores de aseguradoras vemos peritos sin estudios universitarios, que quieren ver condensaciones donde lo que hay son filtraciones; otros acostumbran a hacer disquisiciones jurídicas erróneas sobre la responsabilidad civil, en lugar de concretar el problema técnico del que derivan las humedades. En cuanto a los fontaneros, suelen estar saturados de trabajo y mal retribuidos, con poca gana de complicarse con la localización de las averías.
El art. 1104 del Código Civil, en relación con el 20.1 LPH obliga al Administrador a emplearse con sentido común y la máxima diligencia. En base a ello, si el damnificado insiste en la causalidad comunitaria de las humedades y los informes que aporte o la propia evidencia nos permiten cuestionar a la aseguradora de la Comunidad, debemos hacerlo.
Otro de los problemas típicos es la ausencia de una respuesta suficiente en relación con los daños y perjuicios. La Compañía se suele desentender de las reparaciones, pretendiendo que el perjudicado se conforme con una indemnización insuficiente o que se dirija a su aseguradora de hogar. Pero esta cuestión la abordaremos en el próximo artículo.
